IMMOBILIER À MARSEILLE, NICE, AIX… OÙ TROUVER ENCORE DES BONNES AFFAIRES ?

Après une année 2017 dynamique, les ventes immobilières sont toujours en hausse dans la plupart des villes de Provence. Les prix montent eux aussi, mais moins vite, et il reste des coups à jouer.

Nice : des placements plus intéressants près de la gare du Sud

  • de 3.500 à 7.000 euros/m2

« Après deux très bonnes années, le marché est toujours en pleine forme », se réjouit Moïse Vergeot, directeur de l’agence Orpi Immobilière GTI, et président du groupement Orpi Côte d’Azur. Les demandes sont toujours aussi nombreuses et sont, en outre, comblées par des stocks suffisants. Les tarifs ont toutefois augmenté dans l’ensemble de la ville. Les petites surfaces de l’hypercentre , notamment, prises d’assaut par les investisseurs et les primoaccédants , ont vu leur prix monter de 5 à 7% : un studio de 25 mètres carrés, loué 500 à 550 euros par mois, se paie désormais de 100.000 à 120.000 euros. Un conseil sur ce créneau : surveiller les biens aux alentours de la gare, en pleine mutation, qui pourraient se remettre à augmenter rapidement.

Les plus grands appartements n’ont, quant à eux, gagné que 2 à 3% et leur prix évolue désormais entre 3.500 et 4.500 euros le mètre carré, à l’exception de ceux avec de très bonnes prestations, dans les quartiers les plus chics, comme les Musiciens ou Victor-Hugo, où ils peuvent atteindre jusqu’à 7.000 euros le mètre carré. Pour se loger dans du haut de gamme en réduisant la facture, ciblez le quartier Libération, qui profitera de la rénovation de la gare, et où le mètre carré neuf démarre à 6.000 euros, tandis que celui du très bel ancien coûte entre 4.000 et 5.000 euros. A noter que l’arrière-pays a été épargné par la hausse : les maisons des années 1970-1980 des collines environnantes, en état correct, s’y vendent entre 500.000 euros pour 120 mètres carrés et 800.000 euros pour 180 mètres carrés.

Marseille : des bons plans dans chaque quartier

  • de 1.000 à 7.000 euros/m2

A l’image de 2017 et de 2016, l’immobilier avance en dents de scie, alternant pics d’activité, tous produits confondus, et périodes creuses. Dans ces conditions, les prix n’ont pas bougé sur un an. Ce qui fait l’affaire des investisseurs, qui peuvent mettre la main sur des studios proches du Vieux-Port à environ 75.000 euros pour 25 mètres carrés, qui leur rapporteront ensuite 400 euros par mois pendant l’année scolaire et 2.000 euros l’été en location saisonnière.

Pour de meilleures rentabilités, les investisseurs se dirigent à la lisière des Ier et IIIe arrondissements, populaires et faciles à louer, et dégottent des studios de 25 à 30 mètres carrés à 40.000 euros, loués entre 380 et 400 euros par mois. Mieux, dans ce secteur, Nicolas Philipp, directeur de l’agence Ergon, a repéré une opération encore plus juteuse, fréquemment menée par ses clients. Pour 80.000 euros, ceux-ci acquièrent un 70 ou 80 mètres carrés en mauvais état, qu’ils retapent pour 20.000 à 25.000 euros supplémentaires, en le redistribuant de manière à pouvoir accueillir trois colocataires. De quoi empocher ensuite 1.200 euros par mois.

Dans l’hypercentre, en revenant dans les environs du Vieux-Port, les tarifs pratiqués oscillent entre 2.000 et 3.000 euros le mètre carré, grimpent entre 2.500 et 3.500 euros dans le VIIe et même jusqu’à 4.000 à 7.000 euros plus on se rapproche de la mer. La solution idéale pour se poser près des vagues sans débourser de telles sommes est de parcourir l’Estaque, quartier du XVIe, à la fois populaire et côtier, à l’ambiance village, où les tarifs dépassent rarement les 2.500 euros le mètre carré.

Antibes : dans la vieille ville, viser les appartements à rénover

  • de 4.000 à 10.000 euros/m2

D’un côté, la demande est constante par rapport à 2017, qui a été une année très dynamique. De l’autre, les biens commencent à manquer. « Pour autant, les prix n’augmentent pas », observe Cettina Dupont, directrice de l’Agence du Vieil Antibes. Le problème des acquéreurs reste donc de trouver un bien à leur goût, notamment dans la vieille ville, où le mètre carré en bon état oscille autour de 5.500 euros. Une manière d’élargir son champ de recherche est de viser les appartements à rénover, dont le mètre carré coûte autour de 4.000 euros, auxquels s’ajoutent 1.200 à 1.500 euros de travaux, en ayant bien en tête que ces derniers sont compliqués dans ces bâtisses de plus d’un siècle aux escaliers exigus. Reste que, dans le secteur, le mètre carré peut atteindre 10.000 euros face à la mer.

Mieux vaut se diriger vers le port, à 200 mètres de là, où il retombe entre 6.500 et 7.000 euros pour le même paysage, avec en bonus ascenseur, garage et terrasse. Dans le centre-ville, les meilleurs tarifs s’obtiennent dans les rues autour de la place du Général-de-Gaulle, entre 4.000 et 4.500 euros le mètre carré, à comparer aux 6.500 à 7.000 euros des maisons de ville ou des appartements de l’entre-deux-guerres, situés un peu plus loin.

Avignon : de meilleurs prix au-delà des remparts

  • de 1.500 à 3.500 euros/m2

« Malgré un frémissement en avril, le marché se montre un peu calme depuis le début 2018, après deux très bonnes années », remarque Rémi Marconnet, directeur de l’agence Laforêt. Les prix sur un an n’ont ainsi pas bougé. Quant aux stocks, ils restent suffisamment étoffés pour satisfaire la demande, mais ont tendance à s’essouffler, en particulier sur le cœur de cible : les logements avec trois chambres en plein centre et à moins de 250.000 euros. Un créneau reste dynamique : celui des produits d’investissement intra-muros. Un petit deux-pièces de 30 mètres carrés se paie entre 80.000 et 100.000 euros et peut rapporter plus de 4.000 euros par an en location à l’année, ou 6.000 euros en location saisonnière.

Demandée en premier choix comme résidence principale ou secondaire, la vieille ville cote entre 2.000 et 2.500 euros le mètre carré, mais peut afficher jusqu’à 3.500 euros pour les petites surfaces les mieux entretenues de l’ouest, autour de la rue Joseph-Vernet. Il est ainsi intéressant de passer juste derrière les remparts du XIVe siècle, tout en restant très proche des jolies balades, et trouver ainsi un bien qui cote entre 1.500 et 2.000 le mètre carré et qui pourrait se louer sans problème en haute saison et un peu moins le reste de l’année. Un trois-pièces de 60 mètres carrés vient ainsi d’y changer de mains pour 97.000 euros, avec ascenseur, parking et balcon.

Cannes : Sortir de la Banane pour de meilleures rentabilités

  • de 3.000 à 10.000 euros/m2

Après une année 2017 pendant laquelle le nombre de ventes a augmenté de 30% et les prix de 1 à 2%, le marché marque une pause. « Les acheteurs sont attentistes, ils sont présents mais ont du mal à sauter le pas, souligne Julien Duménil, gérant de l’agence Cannes Conseil Immobilier. Il leur faut en ce moment dix à quinze visites pour se décider. » La Banane, en plein cœur du centre-ville, ne connaît pas ce genre de ralentissement. Les investisseurs y trouvent des deux-pièces de 35 à 40 mètres carrés en très bon état, à 250.000 euros, qui leur rapportent 12.000 à 14.000 euros par an, en s’appuyant sur les vacances d’été et les périodes de congrès.

Pourtant, ils pourraient encore faire de meilleures affaires en se décalant vers le nord, aux alentours du boulevard Carnot. A moins de dix minutes à pied du Palais des festivals, un appartement de même taille et se louant presque aussi facilement, voit sa note ramenée entre 150.000 et 180.000 euros. Plus au sud, en se rapprochant des flots, les quartiers de Palm Beach et du Moure Rouge sont de plus en plus courus car ils profitent de l’ouverture de nouveaux commerces. Le mètre carré cote en moyenne 6.000 euros, mais s’envole jusqu’à 10.000 euros avec vue sur la mer. Question panorama, s’éloigner sur la colline de la Croix des Gaules est nettement moins coûteux : pour 5.000 à 5.500 euros le mètre carré, vous bénéficierez de superbes vues depuis les belles résidences des années 1970, avec piscine.

Cassis : les résidents à l’année laissent le bord de mer aux estivants

  • de 2.000 à 7.000 euros/m2

« En ce moment, il y a deux acquéreurs pour un bien à vendre », observe Stéphanie Lespinay, responsable de l’Agence du Sud. La très bonne année 2017 a débouché sur un marché tendu au maximum aujourd’hui, dans lequel les transactions se font à des tarifs en moyenne 10% plus élevés. En témoigne cette maison dans les terres, de 130 mètres carrés en très bon état, sur 800 mètres carrés de parcelle, estimée à 370.000 euros , mais affichée à 420.000 euros par un vendeur : elle est partie au prix demandé en une seule visite.

Des prix certes élevés mais qui ne ressemblent en rien à ceux pratiqués sur la presqu’île. Les luxueuses maisons peuvent facilement s’y vendre autour de 6 millions d’euros pour 300 mètres carrés avec piscine et un accès mer privatif. Ce dernier atout suffit à les distinguer de celles plus à l’est, avec des vues pourtant magnifiques, qui valent plutôt 4 millions d’euros. En centre-ville, les acheteurs se ruent sur les trois-pièces avec extérieur et stationnement. Ces derniers coûtent autour de 400.000 euros pour 60 mètres carrés. Les habitants à l’année leur préfèrent donc les mêmes, mais dans les hauteurs de la ville, qui se paient autour de 350.000 euros, avec en plus des piscines et de beaux jardins communs.

Saint-Tropez : à prix égal, les programmes neufs plus intéressants

  • de 7.500 à 38.000 euros/m2

« Cet hiver, le creux d’activité a été un peu plus marqué », remarque l’agent immobilier Thomas Thum. Mais le marché a redémarré en avril, avec des stocks satisfaisants et des prix stables en moyenne. Et l’année 2018 s’annonce aussi dynamique que la précédente. Les tarifs des abords du port se sont consolidés, entre 15.000 et 18.000 euros le mètre carré. Avec des pics au-dessus de 35.000 euros pour les biens exceptionnels, à l’image de ce 134 mètres carrés en duplex jouissant d’une vue sublime sur les flots, avec balcons et terrasse, parti pour 5,1 millions d’euros.

Juste derrière, dans le village, les appartements de plus d’un siècle cotent uniformément entre 12.000 et 14.000 euros en bon état. Un tarif identique à celui des constructions neuves, moins typiques, mais offrant en contrepartie des extérieurs et des parkings. Quant aux résidences des années 1980 à l’entrée de la ville, même si elles se trouvent à 300 mètres des plages, elles perdent chaque année un peu de leur clientèle… et de leur valeur. Alors qu’elles pouvaient atteindre 10.000 euros le mètre carré il y a cinq ans, elles se négocient facilement autour de 8.000 euros.

Aix-en-Provence : le plus haut de gamme redevient intéressant

  • de 2.500 à 8.000 euros/m2

L’euphorie de l’année dernière, pendant laquelle le nombre de ventes a bondi de 20%, semble passée. Les délais se rallongent déjà, entre quatre et cinq mois, contre trois l’an dernier, et les prix stagnent. « Le créneau qui bouge le moins est celui dépassant le million d’euros », détaille Françoise Lebreton, directrice de l’agence immobilière Saint-Jean. Ce qui facilite l’achat des maisons des années 1950-1960 ayant bénéficié de belles rénovations, dans les quartiers ceinturant le centre-ville, comme la Torse ou le Pigonnet. Pour 150 à 180 mètres carrés, sur 500 à 700 mètres carrés de terrain, elles changent de mains pour 1 à 1,3 million d’euros.

Même constat pour les grandes bâtisses de moins de vingt ans des quartiers Célony ou Puyricard, plus éloignées, mais plus confortables… et de plus en plus faciles à dénicher. Pour 1,4 million d’euros, il est possible de s’offrir 250 mètres carrés sur un terrain de 3.000 mètres carrés. Les appartements se vendent mieux. Les studios et les deux-pièces, majoritaires en centre-ville, partent assez vite, à 6.000 euros le mètre carré. Plus aisés à dégotter, à moins de cinq minutes de marche, des quatre ou cinq-pièces avec ascenseur, parking et garage partent entre 5.000 et 5.500 euros dans des résidences des années 1970-1990 de haut standing très bien entretenues.

Toulon : proche de la mer, la Serinette recèle de bonnes affaires :

  • de 1.500 à 6.500 euros/m2

« Aujourd’hui, à condition de rester dans les prix du marché, tout se vend en moins de trois mois… parfois même en vingt-quatre heures », expose Frédéric Fier, directeur de l’Agence de la Côte. Une journée ? C’est le temps qu’il a fallu à cette villa de quatre pièces de 93 mètres carrés pour trouver client à 325.000 euros. En conséquence, les stocks commencent à s’épuiser. De fait, même avec des prix en hausse de 2% en moyenne, il s’est échangé 10% de biens en plus depuis le début de cette année que durant la même période de 2017, pourtant déjà dynamique. Une tendance que l’on retrouve dans les immeubles bourgeois du début du XXe siècle de la Haute Ville, dont le mètre carré se vend entre 2.000 et 2.500 euros. Pour trouver des tarifs plus réduits, il faut se diriger vers la Basse Ville, moins demandée, où les tarifs évoluent entre 1.500 et 2.000 euros.

Les quartiers les plus chics sont aussi ceux où les tarifs ont le plus augmenté : ils ont pris environ 4% au Mourillon et au Cap Brun. Les jolies maisons de ville 1900 d’une centaine de mètres carrés s’y vendent environ 350.000 euros, et les appartements des résidences de standing des années 1970 avec vue sur la rade cotent entre 3.500 et 5.000 euros le mètre carré. Il suffit de s’éloigner d’une ou de deux rues pour trouver des immeubles aux prestations similaires (sans le panorama), pour 2.700 euros le mètre carré. Mieux encore, dans le secteur apprécié de la Serinette, les appartements coûtent 2.500 euros le mètre carré dans des résidences confortables des années 1980.

Saint-Raphaël : les prix poussent les acheteurs vers… Fréjus

  • de 3.000 à 6.000 euros/m2

L’embellie de 2017 ? Il s’est vendu 25% de biens en plus, les stocks sont exsangues et les tarifs ont grimpé de 5%. « En centre-ville, la demande est loin d’être satisfaite », ajoute Christophe Méard, directeur de l’agence Terracota Immobilier. Les seniors qui y recherchent des appartements de 70 à 100 mètres carrés dans de belles résidences confortables ont du mal à trouver, malgré des tarifs entre 6.000 et 7.000 euros le mètre carré. Ils se déplacent donc un peu plus au nord, dans des résidences des années 1990-2000, pour 3.500 à 5.000 euros le mètre carré.

Les quartiers les plus chics, Boulouris et Valescure, sont encore plus difficiles d’accès. Dans le premier, les maisons des années 1950-1980, méritant souvent des rénovations partent entre 450.000 euros minimum pour 120 mètres carrés et 950.000 euros pour 180 mètres carrés. A Valescure, moins central, les maisons sont en revanche mieux entretenues. Généralement avec piscine, elles partent entre 500.000 euros pour 150 mètres carrés et 1,3 million d’euros pour 200 mètres carrés. Le quartier de la Tour de Mare, à Fréjus, profite ainsi d’un report de ces deux marchés. Les acquéreurs y trouvent des maisons de 140 mètres carrés pour environ 500.000 euros.

source: https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-a-marseille-nice-aix-ou-trouver-encore-des-bonnes-affaires-1301592

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